L’elaborazione di un business plan per un’operazione immobiliare “tradizionale” è focalizzato, sostanzialmente, sui concetti tipici di breve/medio periodo: prezzo di acquisizione delle aree, costi di sviluppo del progetto, costi di realizzazione dei manufatti, prezzi medi di vendita in costruzione e sul finito, costo del capitale di debito (la cui visibilità è connessa ai tempi di realizzazione).

In tale ottica il prezzo di vendita è un fattore determinato esclusivamente da condizioni esogene (prezzo di mercato al momento della vendita) e non ha, sostanzialmente, alcuna connessione col “valore” dell’investimento, inteso come attualizzazione dei flussi di cassa futuri (positivi e negativi) connessi alla sua conduzione.

In altre parole, si considera il fatto che la clientela sarà disposta a pagare un prezzo per l’immobile in funzione dei prezzi di immobili analoghi per caratteristiche, nel momento dell’acquisto, a quello oggetto dell’offerta.

E’ un po’ come immaginare di vendere un’auto senza pensare che nelle scelte dell’acquirente possano pesare le valutazioni sui costi di assicurazione, bollo, manutenzione e consumi che essa avrà nel futuro. E’ un’impostazione corretta in un contesto in cui i costi energetici sono una componente irrilevante della conduzione dell’immobile, non in uno scenario di difficoltà energetica ed ambientale come quello attuale.

Secondo la nostra visione, nell’elaborazione del business plan, si dovrebbero riuscire a valorizzare in maniera chiara e trasparente i vantaggi delle scelte costruttive effettuate (economici, in termini di risparmio pluriennale di costi ma anche psicologici – si immagini il valore di sicurezza indotto dalla completa indipendenza energetica della propria abitazione da qualsiasi scenario di crisi internazionale o di blocchi di fornitura di gas per riscaldamento, come già accaduto), in modo che il prezzo di vendita sia in grado di incorporare un importante elemento di stabilizzazione e di oggettività: il VALORE delle soluzioni energetiche incluse nella realizzazione dell’immobile.

I professionisti del settore edile sono spesso chiamati, per la necessità di rispettare normative e regolamenti che tendono ad includere nelle nuove costruzioni o ristrutturazioni criteri stringenti di efficienza energetica o di autoproduzione di energia da fonti rinnovabili, ad illustrare ai propri clienti le caratteristiche delle scelte tecnologiche effettuate e, se non hanno avuto il tempo o la possibilità di mantenersi professionalmente aggiornati in materia, corrono il rischio di non essere correttamente compresi dai propri clienti, mettendo in discussione la propria competenza e professionalità.

Noi siamo convinti che i professionisti della progettazione e del coordinamento di operazioni immobiliari dovrebbero, al contrario, fare della conoscenza delle soluzioni tecnologiche, unitamente alla possibilità di tradurre le stesse in proiezioni economico finanziarie chiare e trasparenti, un elemento di forza e di distinzione del proprio valore professionale.

Siamo, quindi, costantemente interessati a confrontarci con architetti, geometri, ingegneri per analizzare, congiuntamente, i progetti cui stanno lavorando, in un’ottica di collaborazione sinergica tra professionisti.

L’accrescimento formativo degli operatori del settore edile, a tutti i livelli (imprenditori, consulenti, progettisti) in tema di nuove metodologie connesse alla realizzazione di immobili ad alto contenuto di efficienza energetica e di autoproduzione di energia da rinnovabili, richiede, dal nostro punto di vista, un approccio innovativo, che riesca a coniugare elementi di conoscenza tecnica (nuovi materiali, nuove tecnologie) ad elementi di conoscenza normativa da un lato ed economico finanziaria dall’altro.

Consci di tali necessità abbiamo sviluppato percorsi formativi specifici per scuole edili ed imprese private interessate, finalizzati a fornire ai partecipanti gli strumenti, anche informatici, necessari ad approcciare in maniera professionalmente corretta le necessità indotte dall’emergente nuovo modello di sviluppo di progetti immobiliari.

II settore dello sviluppo di operazioni immobiliari offre, dal nostro punto di vista, interessanti opportunità connesse alla progettazione e realizzazione di operazioni di “social housing”, intendendo con tale definizione lo sviluppo di complessi residenziali destinati alla locazione e alla vendita a condizioni socialmente di favore, destinate a giovani coppie, studenti fuori sede, famiglie di immigrati, famiglie di pensionati con mutate esigenze abitative rispetto a quelle passate.

Si tratta, quindi, di immaginare e progettare complessi in cui le unità immobiliari siano dimensionate alle esigenze di ben identificate classi di clientela, in cui il sistema dei servizi esterni (ristorazione, servizi lavanderia, asili nido e ludoteche, spazi comuni di socializzazione, servizi di assistenza agli anziani, etc) sia una componete essenziale dell’equilibrio economico, in cui i costi di manutenzione e di conduzione siano elementi imprescindibili della valutazione del valore creato, in cui il contenimento dei costi di costruzione grazie a soluzioni innovative ed i bassi o nulli consumi energetici consentano il contenimento dei canoni di locazione entro limiti socialmente coerenti.

La progettazione finanziarie e il benchmarking di tali progetti richiedono un approccio concettuale completamente diverso dalle normali operazioni immobiliari: si costruisce per affittare, in via marginale per vendere; si costruiscono immobili per erogare servizi, non unità commerciali; si utilizzano materiali e soluzioni energetiche che consentano la minimizzazione dei cosi di manutenzione e conduzione, non si persegue la minimizzazione dei costi di costruzione a sé stante.

Progetti immobiliari di questo tenore possono agevolmente essere oggetto di operazioni di project financing di iniziativa privata ed essere proposti a Comuni che siano interessati a dare risposte concrete al problema abitativo dei propri cittadini.

Green Knowledge è interessata a confrontarsi con gruppo imprenditoriali che intendano approfondire le opportunità offerte da tale segmento di attività edilizia.